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住宅の生前贈与におけるメリットや不動産にかかる税金などを解説!

以前までは「住宅の寿命は30年」といわれていました。
しかし、近年ではロングライフ住宅なども登場し、家の寿命は飛躍的に延びました。

それは同時に、家を建てるタイミングから、30年50年後といった長期的な視点を持っておく必要があることを意味します。

将来的に、どんな家族の形になっているのか、その際に住宅をどう活用していくかは、家族の問題として向き合うべき大きな課題でしょう。

万が一の話ですが、家の所有者となっている夫婦のどちらかが亡くなられた時のことも考えておくべきです。

家は単なる財産ではありません。そこに暮らす家族全員の思いが詰まった、かけがえのない拠り所。

だからこそ、いざという時のために、家族全員が納得できる手段を、元気な今のうちに考えてみてはいかがでしょうか。

今回は、住宅の生前贈与についてくわしく解説していきます。ぜひ参考にしてみてください。

住宅の生前贈与を考えるべき理由


すでに、お伝えした通りですが、万が一のことが起きた後に対応するのは、いろいろと大変だといえます。

例えば、家の所有者である旦那様が亡くなられたとしましょう。

法律では、亡くなられた方の財産を誰がどのように相続するか、3ヶ月以内に決めなければならないと定められています。

しかし、悲しみに暮れている家族にとって、3ヶ月という期間は非常に短いです。

財産だけでなく、さまざまな手続きをする必要もあり、財産の分割について冷静に判断できる方は少ないのではないでしょうか。

財産の一つである「住宅」については、家を売却し、その金額を法定相続人で分けるという方法があります。

考える手間は取らないかもしれませんが、これでは家族の思い出が詰まった家自体がなくなってしまうのです。

ここで、次のような選択肢を考えることもできます。

・完全分離型の二世帯住宅にリフォームして、子どもの世帯と同居する
・外観はそのままで家の中をリノベーションし、家自体を残しておく
・リフォーム後に、他の世帯へ貸し出す

家の活用方法は、自分達が住むという選択肢だけではなく、様々な種類があります。

しかし、いざ相続となった時には、このように活用方法を比較検討するのは、かなり難しいでしょう。

そのためにも、生前から相続時の状況をイメージして、行動に移すことが大切です。

そもそも生前贈与と相続の違いとは?

そもそも生前贈与とは、文字通り、亡くなる前に配偶者や子ども・孫に財産を与えること。

贈与と相対するのは「相続」です。両者の違いは、「いつ与えるか」のタイミング。

生前贈与は、生きている間に財産を与えることであり、亡くなってしまった後では、相続となります。
 

そして、贈与にしても相続にしても、財産を与えると税金が発生するのですが、一般的には、贈与税の方が相続税よりも高いとされています。

しかし、贈与税における重要なポイントは、非課税枠や優遇措置などを有効に活用できる点です。

不動産の生前贈与のメリット

生前贈与のメリットを端的に紹介すると、次の点を挙げることができます。

・相続が発生した時の負担が減る
・不動産評価額が上昇している時には、税額が抑えられる
・非課税制度や控除を使うことで、税額を抑えられる

実は、生前贈与の手続きというのは、名義の書き換えと贈与税の申告くらいで、相続手続きよりも手間がかからずスピーディーに進めることが可能です。

残された家族の生活を考えると、生前贈与しておいた方が安心かもしれません。
 

また、贈与税については、贈与が発生した時点の不動産評価額で計算されます。

再開発などを通して地価がじわじわと上昇している場合、相続時には税額が高くなってしまう恐れがあります。

つまり、こうしたケースでは、生前贈与で地価が上昇する前に財産を渡しておいた方がお得ということですね。
 

一方で、家族間での話し合いを通して、生前贈与を行わない結論となることもあるでしょう。

それでも生前贈与を視野に入れたことで、相続のタイミングにスムーズに手続きを進められることは、大きなメリットだといえますね。

生前贈与にかかる贈与税と配偶者控除


気をつけなければいけないのは、生前贈与には贈与税などの税金がかかること。

前述した通り、贈与税の税率は相続税よりも高く設定されているので、税額だけを見ればあまりお得とはいえません。
 

ただし、夫婦間の不動産の贈与であれば「配偶者控除」というものを受けられます。
これは夫から妻へ、あるいは妻から夫への不動産の贈与なら、2,000万円までは贈与税がかからないという特例です。

贈与税は、基本的に年間110万円までなら贈与税はかかりません。

これを暦年贈与といい、税務署などへの手続きも不要で、非常に利用しやすい方法です。
 

暦年贈与と配偶者控除を合わせると、2,110万円以内の不動産であれば、贈与税を支払う必要がないということです。とても有効な方法だといえますよね。

ただ、配偶者控除を受けるには、次の3つの条件を満たす必要があります。

・結婚している期間が、20年以上あること
・贈与された不動産が、贈与された人が住むための住宅であること
・贈与の翌年3月15日まで実際に住んでいて、その後も引き続き住む予定であること

結婚している期間は、婚姻届を出してからの日数で数えます。また事実婚の場合は、認められていないため、注意が必要です。

3点目の「その後も引き続き住む予定」については、法律で明確な日数が決められているわけではありません。

極端な話をすると「3月15日までは今後も住むつもりでいたけれど、3月16日に事情が変わって住み続けられなくなってしまった」といったケースでも、配偶者控除の適用は受けられます。

これは贈与税の税額が、贈与の翌年3月15日の時点の状況で決定するからです。

とはいえ、「配偶者控除を受けた翌日3月16日に、売却手続きをした」など、住み続ける意思が本当にあったのか疑われる場合には、監査が入ることがあるので気をつけましょう。
 

そして、配偶者控除を受ける場合には、贈与された不動産が2,110万円以内であっても申告が必要です。

もし申告に偽りが発覚すれば、配偶者控除を受けられないばかりか、追徴金を請求されることもあるので、そのようなことはないようにしましょう。

不動産の生前贈与にかかる経費

不動産の生前贈与を受けた場合、支払わなければならない税金は贈与税だけではありません。

不動産を所有した際にかかる「不動産取得税」と、不動産登記簿の内容を変更する「登録免許税」がかかります。
 

例えば、2,110万円の不動産を贈与した場合、不動産取得税は63万3000円、登録免許税は42万2000円となります。計算式は、以下の通りです。

2,110万円 × 不動産取得税(3%) = 63万3000円
2,110万円 × 登録免許税(2%) = 42万2000円

かなり大きな金額ですよね。
 

対して、贈与ではなく相続で不動産を得た場合には、不動産取得税はかかりません。
こうした点は、生前贈与のデメリットだといえますね。

ただ、生前贈与の配偶者控除は、不動産そのものの贈与についてだけではありません。

家を購入するための資金でも、贈与税の配偶者控除は受けられます。

つまり、旦那様おひとりが用意した資金で家を建てたにもかかわらず、資金のうち2,110万円を奥様に贈与したことにして住宅をご夫婦の共同名義にしても、贈与税はかからないということです。

このようにすれば、不動産取得税や登録免許税がかかることはありません。

経費の面から考えても、家を建てるタイミングから、長期的な展望を描くことが大切だということがわかるでしょう。

突然の相続に慌てないために

今回の記事をかんたんにまとめます。

・生前贈与と相続の違いを理解し、家族に合った方法を取る
・生前贈与をうまく使い、税額を抑えることが可能
・暦年贈与と配偶者控除で、2,110万円以内の不動産には贈与税がかからない
・ただ、不動産贈与において、その他の経費がかかる点に注意

突然の相続となった時に、冷静な判断を下すのは、とても難しいことではないでしょうか。

家族全員が安心して暮らすためにも、早めの対策を取るに越したことはありません。
 

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