福岡で夢のマイホーム、特に注文住宅を建てたいとお考えの方にとって、資金計画は大きな課題の一つです。

中でも「土地代や着工金をどう支払うか」という問題で、「つなぎ融資」を受けることを検討することがあるかもしれません。

しかし、「つなぎ融資は金利が高いから損をする」「もったいない」といった声もあることから、利用すべきか悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

この記事では、そんな福岡の皆さまの不安を解消するため、住宅ローンのつなぎ融資について徹底的に解説します。

この記事を読めば、つなぎ融資の基本的な仕組みから、メリット・デメリット、金融機関の選び方、そしてリスクを回避するための代替策まで、すべてが分かります。

後悔しない賢い資金計画を立てるために、ぜひ最後までお読みください。

 

そもそも住宅ローンの「つなぎ融資」とは？

つなぎ融資とは、一言でいえば「住宅ローンが実行されるまでの間、必要なお金を一時的に立て替えてくれる短期的なローン」のことです。

特に注文住宅を建てる場合、家が完成する前に土地の購入費用や建物の着工金など、まとまった支払いが必要になります。

この「住宅ローンが下りる前にお金が必要になる」というタイミングのズレを解消するために、つなぎ融資が利用されるのです。

 

つなぎ融資が注文住宅で必要になる理由

住宅ローンは、完成した建物と土地を担保にお金を借りるのが基本です。

そのため、建物がまだ存在しない建築中に、住宅ローンの本融資を受けることは原則としてできません。

しかし、注文住宅の建築過程では、以下のようなタイミングで支払いが発生します。

 

• 土地の売買契約時：土地の購入費用
• 工事の請負契約時：着工金（工事費の一部）
• 上棟時：中間金（工事費の一部）

 

例えば、総建築費が5,000万円の場合、土地代や着工金、中間金で数千万円もの資金が、住宅ローン実行前に必要になることもあります。

この資金的なギャップ（タイムラグ）を埋めるために、つなぎ融資が必要不可欠となるのです。

 

つなぎ融資の基本的な流れ

つなぎ融資を利用した場合のお金の流れは、一般的に以下のようになります。

この流れを理解することで、ご自身の家づくりと照らし合わせて具体的なイメージを持つことができます。

 

• 1. 契約
  金融機関とつなぎ融資の契約を結びます。
• 2. 土地代金の支払い
  土地の決済時に、つなぎ融資から土地代金が支払われます。(金融機関 → 土地の売主)
• 3. 着工金・中間金の支払い
  工事の進捗に合わせて、着工金や中間金がつなぎ融資から支払われます。(金融機関 → 建築会社)
• 4. 建物完成・引き渡し
  建物が完成し、引き渡しを受けます。
• 5. 住宅ローン実行
  住宅ローンの本融資が実行されます。(金融機関 → 施主)
• 6. 一括返済
  実行された住宅ローンで、つなぎ融資の元本とそれまでの利息をまとめて返済します。(施主 → 金融機関)

 

最終的に、住宅ローンの借入額でつなぎ融資を完済するため、手元資金が少なくても計画を進めることが可能になります。

 

つなぎ融資は「もったいない」？知っておくべき4つのデメリットと費用

つなぎ融資は非常に便利な仕組みですが、なぜ「もったいない」と言われることがあるのでしょうか。

それは、住宅ローン本体とは異なるデメリットや費用が存在するからです。

後悔しないためには、これらのデメリットを事前にしっかりと把握しておくことが何よりも重要です。

ここでは「金利」「諸費用」「税金」「リスク」という4つの観点から、知っておくべき注意点を解説します。

 

デメリット1：住宅ローンより金利が割高

つなぎ融資の最大のデメリットは、金利が住宅ローンに比べて高く設定されていることです。

 

• つなぎ融資金利の目安：2.0%～4.0%程度
• 住宅ローン（変動金利）金利の目安：0.3%～1.5%程度

 

なぜ金利が高いのかというと、つなぎ融資はまだ完成していない建物を対象とするため、金融機関にとっては担保価値が低く、リスクの高い「無担保ローン」に近い性質を持つからです。

例えば、2,000万円を金利3.0%で6ヶ月間借り入れた場合、利息だけで約30万円の負担となります。

短期間とはいえ、決して無視できない金額です。

 

デメリット2：手数料や印紙代などの諸費用が別途発生する

つなぎ融資を利用する際には、利息以外にも諸費用がかかります。

これらの費用は、住宅ローン本体の諸費用とは別に追加で必要になるため、資金計画に必ず含めておきましょう。

• 事務手数料
  11万円～ (金融機関によって大きく異なり、30万円以上かかる場合も。)
• 印紙税（印紙代）
  借入額による（例：1,000万円超5,000万円以下で2万円） (金銭消費貸借契約書に貼付する税金です。)
• 登記関連費用
  数万円～ (土地に抵当権を設定する場合などに司法書士へ支払います。)
• 保証料
  不要な場合が多い (金融機関によります。)

 

特に事務手数料は金融機関による差が大きいため、複数の機関を比較検討することが重要です。

 

デメリット3：住宅ローン控除の対象外となる

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、年末のローン残高に応じて所得税などが還付される、家計にとって非常に大きな節税制度です。

しかし、つなぎ融資はあくまで一時的な借入であり、税法上の「住宅ローン」には該当しません。

そのため、つなぎ融資を借り入れている期間は、この住宅ローン控除の恩恵を受けることができません。

こうした税金の還付がない分、実質的な負担が増えることになる点は覚えておく必要があります。

 

デメリット4：工期が延びると利息が増えるリスクがある

つなぎ融資の利息は、借入期間に応じて日割りで計算されます。

つまり、借入期間が長引けば長引くほど、支払う利息は雪だるま式に増えていきます。

近年、建設業界では人手不足や資材の納期遅延が問題となっており、予期せず工期が延長されるケースも少なくありません。

もし天候不順や資材トラブルで工期が1ヶ月延びれば、その分まるまる1ヶ月分の利息が追加でかかってしまいます。

建築スケジュールには、こうした不測の事態も考慮し、余裕を持った資金計画を立てることが大切です。

 

デメリットだけじゃない！つなぎ融資を利用する3つのメリット

ここまでデメリットをお伝えしましたが、もちろん、つなぎ融資にはそれを上回る大きなメリットも存在します。

実際、つなぎ融資がなければ理想の家づくりを諦めていたかもしれないという方にとっては、非常に価値のある選択肢です。

ここでは、つなぎ融資がもたらす3つの主なメリットを見ていきましょう。

 

メリット1：自己資金が少なくても理想の家づくりを始められる

「貯金がまだ十分ではないけれど、子供の小学校入学までには家を建てたい」

このような状況の方にとって、つなぎ融資は最大の味方となります。

土地の購入費用や着工金といった初期費用を立て替えてくれるため、手元の自己資金が少なくても、理想のタイミングで家づくりをスタートさせることが可能です。

多くの人にとって、つなぎ融資はまさに「夢への切符」となる重要な役割を果たしてくれるのです。

 

メリット2：土地の先行購入やスムーズな住み替えが可能になる

不動産は一期一会です。

「この土地を逃したくない！」という絶好の機会が訪れたとき、自己資金が貯まるのを待っていては、他の人に買われてしまうかもしれません。

つなぎ融資があれば、このようなチャンスを逃さず、希望の土地を先行して購入することができます。

また、今の家を売却した資金を新居の建築費用に充てたい場合でも、売却を待たずに建築を始められます。

これにより、仮住まいの家賃や複数回の引っ越し費用を節約できるなど、スムーズで効率的な住み替えが実現します。

 

メリット3：資金繰りの不安なく建築に集中できる

家づくりは、間取りやデザイン、内装、設備など、決めることが多く、ただでさえ大変な工程です。

そこに「次の支払いはどうしよう…」というお金の心配が加わると、大きなストレスになってしまいます。

つなぎ融資を利用すれば、必要なタイミングで金融機関から建築会社へ直接支払いが行われるため、施主は資金繰りの心配から解放されます。

お金の不安なく、純粋に理想の家を考えるという「楽しい家づくり」の工程に集中できる点は、大きな精神的メリットと言えるでしょう。

 

つなぎ融資はどこで借りる？金融機関の選び方と比較ポイント

では、実際に福岡でつなぎ融資を利用する場合、どこに相談すればよいのでしょうか。

福岡県内には、つなぎ融資を取り扱う金融機関がいくつか存在します。

それぞれの特徴を知り、ご自身の状況に合った金融機関を選ぶことが、賢い資金計画の第一歩です。

ここでは、主要な金融機関の種類と、失敗しないための比較ポイントを解説します。

 

福岡の主要金融機関の特徴

地域に根差した地方銀行は、つなぎ融資の相談先として最も一般的です。

これらの金融機関には、以下のような特徴があります。

• 対面での手厚いサポート
  担当者と直接顔を合わせて、じっくりと相談できます。
  初めての家づくりで不安が大きい方には心強い存在です。
• 地域情報に精通
  地元の土地勘や建築会社との連携が強く、スムーズな手続きが期待できます。
• 住宅ローンとのセット提案
  つなぎ融資から住宅ローンへの切り替えまで、ワンストップで手続きが完結する利便性があります。

金利や手数料はネット銀行に比べてやや高めな場合もありますが、その分、安心感やサポートの手厚さを重視する方におすすめです。

 

ネット銀行やその他金融機関の注意点

近年では、ネット銀行や住宅ローン専門の金融機関も選択肢に入ります。

これらのメリットは、なんといっても住宅ローン本体の金利が低い傾向にあることです。

しかし、つなぎ融資に関しては注意が必要です。

• 自社で取り扱いがない場合がある
  ネット銀行自体はつなぎ融資を行わず、提携するノンバンクなどを紹介されるケースが多くあります。
• 手続きが煩雑になる可能性
  住宅ローンとつなぎ融資の窓口が別々になり、手続きが複雑になることがあります。
• 金利が割高な場合も
  提携先のつなぎ融資は、地方銀行よりも金利が高くなる場合があります。

 

失敗しない金融機関選びの4つのチェックポイント

どの金融機関を選ぶべきか、最終的な判断は以下の4つのポイントを必ずチェックして行いましょう。

• 総支払額で比較する
  表面的な金利だけでなく、事務手数料などの諸費用を含めた「総支払額」で見積もりを取り、比較しましょう。
  「金利は安いけど手数料が高い」というケースは少なくありません。
• 融資の条件を確認する
  融資を受けられる上限額はいくらか、また「土地」「着工」「中間」など、何回に分けて融資を実行してくれるのかを確認します。
  ご自身の建築スケジュールに合っているかが重要です。
• 住宅ローンとの関係性
  その金融機関の住宅ローンと必ずセットで契約する必要があるのか、あるいは他の金融機関の住宅ローンと組み合わせることは可能なのか、柔軟性を確認しましょう。
• スケジュール感
  つなぎ融資の審査にはどれくらいの時間がかかるのかを事前に確認し、土地の決済や着工のタイミングに間に合うかを必ず見極めましょう。

 

つなぎ融資以外の選択肢は？高金利を回避する2つの代替策

「やはり、つなぎ融資の金利や手数料はもったいない…」と感じる方もいるでしょう。

ご安心ください。

つなぎ融資を利用せずに、注文住宅の資金を調達する方法も存在します。

ここでは、高金利を回避するための代表的な2つの代替策をご紹介します。

ご自身の状況に合う方法がないか、ぜひ検討してみてください。

 

代替策1：住宅ローンを複数回に分ける「分割融資」

分割融資とは、住宅ローンそのものを、工事の進捗状況に合わせて「土地購入時」「着工時」「上棟時」といった形で複数回に分けて実行してもらう方法です。

• メリット
  つなぎ融資より低い「住宅ローン金利」が適用されるため、利息負担を大きく抑えられます。
• デメリット
  取り扱っている金融機関が非常に少ないのが現状です。
  融資を実行するたびに、登記費用などの手数料がかかる場合があります。

 

もし検討している金融機関が対応しているなら、つなぎ融資より有利な条件になる可能性が高い選択肢です。

 

代替策2：土地代だけ先に借りる「土地先行融資」

土地先行融資とは、まず土地の購入代金だけを住宅ローンとして借り入れ、建物が完成した後に、残りの建築費用を同じ金融機関から追加で借りる、二段階の融資方法です。

• メリット
  金額の大きい土地購入費用に対して低い住宅ローン金利が適用されるため、つなぎ融資で賄うより利息を抑えることができます。
• デメリット
  建物の着工金や中間金は、自己資金で用意する必要があります。
  土地と建物の2回に分けてローン契約を結ぶため、手続きが煩雑になる場合があります。

 

自己資金にある程度余裕があり、建物の初期費用を賄える方にとっては有効な選択肢となります。

 

福岡の高性能住宅なら将来の資金計画も安心｜tattaの家づくり

これまで融資の「借り方」に焦点を当ててきましたが、実は「建てる家」そのものが、長期的な資金計画に大きく影響するという視点も非常に重要です。

特に福岡で家づくりを考えるなら、将来のランニングコストまで見据えた選択が、後悔しないための鍵となります。

 

福岡県飯塚市を拠点に、福岡、筑豊地域で数多くの注文住宅を手がけてきた私たちtatta（建築工房やました屋）は、「暮らしを、奏でる。」という哲学のもと、デザイン性だけでなく住宅性能を徹底的に追求しています。

中でも特筆すべきは、その圧倒的な高気密・高断熱性能です。

tattaの家は、気密性を表すC値で平均0.1という、業界トップクラスの数値を実現しています。

これは、魔法瓶のように家の熱を逃がさないため、「夏は涼しく、冬は暖かい家」が最小限のエアコン稼働で実現できることを意味します。

その結果、月々の光熱費を一般的な住宅に比べて大幅に削減することが可能です。

毎月数万円単位で光熱費を削減できれば、その分を貯蓄に回したり、ローンの繰り上げ返済に充てたりと、家計に大きなゆとりが生まれます。

 

注文住宅でのつなぎ融資や住宅ローンの返済は長期にわたります。

目先の融資手数料だけでなく、30年、50年と住み続ける間のランニングコストまで含めたトータルな資金計画を考えた家づくりができる住宅会社を選ぶことは、将来の安心に直結する賢い選択と言えるでしょう。

 

まとめ：福岡で後悔しない家づくりは、賢い資金計画から

この記事では、福岡で注文住宅を建てる際に直面する「つなぎ融資」について、その仕組みからメリット・デメリット、金融機関の選び方などを詳しく解説しました。

つなぎ融資は、自己資金が少ない方でも理想の家づくりを可能にする便利な方法ですが、高金利や諸費用といったデメリットも併せ持つ「両刃の剣」です。

大切なのは、その特性を正しく理解し、ご自身の状況に合わせて最適な選択をすることです。

後悔しないためには、以下の行動を心がけましょう。

 

• 複数の金融機関から見積もりを取り、総支払額で比較する
• 分割融資や土地先行融資といった代替策の可能性も探る
• 高性能住宅を選び、長期的なランニングコストを削減する視点を持つ

 

家づくりは人生で最も大きな買い物の一つです。

専門家のアドバイスも積極的に活用しながら、短期的な視点だけでなく、長期的な視野で無理のない資金計画を立てましょう。

この記事が、あなたの福岡での後悔しない家づくりの一助となれば幸いです。

 

tattaでは、直接話し合いをしながら家づくりを進めることができるため、家づくりに関する様々な相談対応も可能です。 ぜひお気軽にご相談ください！